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아랫집 누수

아랫집 천장에 얼룩이 생기면 원인이 어디인지에 따라 고칠 사람과 보상이 정해집니다. 차분히 해야 할 순서와 보험 이야기를 정리했습니다.

아랫집에서 천장에 물이 샌다고 연락이 오면 어떻게 하나요?

먼저 아랫집 얼룩 사진과 시간을 남기고 관리사무소에 알려 주세요. 그다음 우리 집 물을 모두 잠그고 수도 계량기와 보일러 압력을 보면 배관 쪽인지 나눌 수 있습니다. 샤워나 세탁 뒤에만 젖는다면 욕실 바닥 방수나 배수 쪽입니다. 원인이 우리 집 안이면 그곳을 고치고, 아랫집 피해는 일상생활배상책임보험으로 청구하는 경우가 많습니다.

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원인은 네 갈래입니다

① 우리 집 수도·온수·난방 배관 ② 욕실 바닥 방수층·배수구·변기 둘레 ③ 여러 집이 쓰는 공용 배관 ④ 외벽이나 창틀로 들어온 빗물. 물을 쓰지 않아도 젖으면 배관 쪽, 쓴 직후에만 젖으면 욕실 쪽일 가능성이 큽니다.

확인하는 순서

① 아랫집 피해 사진 ② 우리 집 물을 잠그고 계량기 확인 ③ 보일러 압력 확인 ④ 샤워·세면대·변기를 하나씩 써 보며 시간 맞추기 ⑤ 장비로 자리를 찾아 그 부분만 보수. 결과는 사진과 함께 정리해 드립니다.

서두르면 안 되는 것

원인을 모른 채 아랫집 천장 도배를 먼저 하거나 욕실에 실리콘을 덧바르면, 다시 젖었을 때 같은 비용을 두 번 쓰고 원인을 보여 줄 자료도 사라집니다.

책임과 보험

공작물 하자로 남에게 손해를 주면 그 공작물을 점유한 사람이, 점유자가 주의를 다했다면 소유자가 배상하는 것이 민법 제758조의 원칙입니다. 아파트·빌라 같은 집합건물에서는 건물 하자로 생긴 손해의 원인이 공용부분에 있는 것으로 추정됩니다(집합건물법 제6조). 일상생활배상책임보험은 보통 아랫집 피해 복구가 대상이고, 보상 여부와 금액은 보험사가 판단합니다.

비용이 정해지는 것

우리 집 원인 보수(배관·욕실 방수)와 아랫집 피해 복구(천장·도배)를 나눠 봅니다. 정확한 자리를 찾으면 여는 범위가 줄어 두 비용이 함께 줄어듭니다.

우리 집이 아랫집이라면

천장 얼룩이 넓어지는지 날짜를 적어 사진으로 남기고, 전등이나 콘센트 근처라면 전원을 내리고 물받이를 둡니다. 관리사무소와 윗집에 알리되, 원인이 확인되기 전에는 천장을 새로 바르지 마세요. 원인 확인 뒤 피해 복구 견적을 따로 받아 두면 보험 청구나 협의에 씁니다.

윗집에서 물이 새는데 누가 고쳐야 하나요?

우리 집이 아랫집이라면 직접 고치기보다 윗집과 관리사무소에 먼저 알리고, 물이 어디서 오는지 원인 위치를 함께 확인한 뒤 고칠 사람을 정하는 것이 순서입니다. 원인이 윗집 세대 안 배관이나 욕실 방수층이면 공작물의 설치·보존 하자로 생긴 손해를 그 점유자가, 점유자가 필요한 주의를 다했다면 소유자가 배상하도록 한 민법 제758조 제1항이 기준이 되고, 여러 세대가 쓰는 공용 배관·외벽이 원인인 아파트라면 공용부분의 유지·보수와 안전관리는 관리주체의 업무입니다(공동주택관리법 제63조 제1항 제1호). 실제 책임은 원인 위치와 사실관계에 따라 달라지므로, 원인이 확인되기 전에는 천장을 새로 바르지 말고 젖는 범위를 날짜별 사진으로 남겨 두세요.

권역마다 다른 점

양천구는 아파트가 주거 단위의 57%, 부천시는 54%로 위·아래 세대가 맞닿은 욕실 아래 천장 얼룩이 흔하고, 연립·다세대(29%·32%)에서는 오래된 바닥 배관이 아랫집 천장으로 번지는 경우가 많습니다.

출처: 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부 2026년 8월분 자체 집계(주거 단위 = 아파트·연립다세대 세대 + 단독 가구 + 오피스텔 호실).